物业环境服务管理方案_河北山水物业服务有限公司

第一节环境服务总体管理思路

根据XX小区环境的特点，我物业确定管理的基本思路是：坚持一个理念，导入两个体系，推行环境“四化”，实施五项举措，确保环境管理各项工作全面顺利实施。

一、坚持一个理念

坚持我物业倡导的“绿色·健康·和谐”的社区环境建设理念，营造“物业健康生活方式”，构建适宜人居新型社区。

二、导入两个体系

1、导入ISO9001质量管理体系模式，量身定做与XX小区环境服务管理相适应的制度、程序和标准。

2、适时导入ISO14000环境管理体系模式。

三、实施环境“四化”

1、环境净化

按照ISO14001环境管理体系和使用指南，控制小区单元污水进入雨水管网，实行垃圾分类袋装和资源化回收，采用垂直绿化和立体绿化，实行噪音监测和管制，及空气污染控制等方法，确保社区文明洁净，环境质量良好，资源合理利用，生态良性循环，基础设施健全，生活舒适便捷。

2、环境绿化

绿色是生命和力量的象征，环境绿化是生活在城市中的现代人的迫切需要，多一点绿色，便多一点轻松，多一点健康。根据XX小区的绿化特点和现状，合理划分管理区域，进行有效规划和管理，采用集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合的原则，充分利用精巧的园林艺术小品和丰富多彩的园林植物对小区进行整体绿化，确保小区四季绿树成荫，鲜花飘香，景观雅致，庭苑幽静，建设完整统一的XX小区绿化系统。

3、环境美化

保护环境、绿化环境是营造“绿化环境”的起步和塑形，而环境美化才是“画龙点睛”之笔，才是“传神”之作。在环境美化方面，依照独特XX小区的建筑风格，全面推广CIS系统，增设分类垃圾箱，增植大树，建造“绿色通道”，进行重大节日环境装饰，以充分体现出高雅、现代、和美、静宜的整体文化环境，营造出愉快、安静、舒适的生活氛围。其具体体现方式就是要突出小区的观赏文化。

4、环保文化

全面导入环保文化概念，通过开展环保主题文化活动、悬挂环保标识、使用环保性服务用品等措施，宣传环保知识，引导小区居民重视环保事业，积极行动，从我做起，爱惜环境，共同营造出“绿色·健康·和谐”的环境文化。

四、推行五项举措

1、实施“零干扰”服务措施

在所有环境管理服务项目作业中，采用“影子化管理”、“无噪声作业”，制定合理的工作时间，采用合理的作业方式，选择合理的作业用具，将作业对小区居民的干扰降为零。

2、引入“即时性”服务理念

在环境管理服务中，合理的安排工作人员按照作业规程做好日常各项环境管理工作的同时，对于突发性事件及顾客提出的各项服务要求都力求在最短的时间内，及时有效的解决，向顾客提供更优质的服务。

3、采取“隐性式”服务方式

通过严格限定作业时间、住户上下班高峰期管理工作人员不得坐电梯等回避措施，尽量避免清洁、绿化、消杀工作人员与住户直接接触，降低对小区住户的影响，同时，以有效的通讯联络方式和应急分队的方式，保证在顾客需要帮助时及时出现，为其提供满意、优质的服务。

4、导入“流水线”作业模式

实行专业化分工作业，各司其能，各司其责。按任务或对象的作业方式进行分类，划分作业环节，依据相关的质量要求设计作业程序，确定每个工作环节的工作量，分配进作业时间、配置人员和物资，实现高效率的专业化作业。实现规范化运作，有效地保障作业人员和设施设备的安全运转。

5、推进“精细化”作业规范

“精细化”是“零缺陷”作业目标的基本保障。实行“四严”管理即严密的程序流程、严格的规章制度、严谨的工作作风、严明的奖优罚劣，把“精细化”的要求融化于作业管理的各个环节。在日常作业规范中，做到日常作业项目无遗漏，作业时间科学，作业检查及时到位；在周期性作业中，做到周期间隔合理，作业方式兼顾时间、效率、成本等。

第二节具体作业标准

一、日常清洁养护计划及其作业标准

根据国家优秀示范住宅小区管理标准，结合XX小区的物业特点与要求，制定XX小区清洁养护计划及其作业标准，其实施效果将通过质量评审进行确认与完善，确保达到清洁服务的工作目标与要求。见下表：

清洁区域	作业内容	养护计划						作业标准
清洁区域	作业内容	每天	每周	每月	每季度		每年	作业标准
首层大堂	地面清扫、湿拖	每日清扫2次、湿拖1次						无泥沙、无污迹、无垃圾、无痰迹、水迹
	玻璃门、窗的清洗、擦抹	每日清洗1-2次、反复擦抹						明亮、无手印、污迹
	标志牌、指示牌等设施擦拭抹尘	每日1次以上						无尘、无污迹
	垃圾桶及烟灰缸清理	每日清理2次以上						无垃圾外露、无异味，垃圾日产日清
	花岗岩地面晶面处理			每半月1次				色正、无污迹、无磨花，表面光洁
	迎宾地毯吸尘、清洗		每周吸尘和清洗各2次					无沉积灰尘、干净见原色
	墙身（3米以下）墙壁挂物、消火栓、地脚线的擦拭抹尘	每日1次						无尘无污垢
	植物、盆景容器的清理		每周2次					无垃圾杂物
	天花及照明设施的去尘				每季1次			无积尘无污垢、无蜘蛛网
电梯	电梯的清洁、保养	每日清洁1次、		每月保养1次				无污迹、锈迹、手印
	电梯不锈钢擦净养护	每日2次						有光泽、无污渍锈迹
	电梯门清抹	每日2次						光洁明亮、无污渍、无灰尘
	照明设施的去尘				每季1次			无积尘无污垢
	轿箱清抹	每日2次						光洁明亮、无污渍
	接钮、显示牌清抹	每日2次						光洁明亮、无污渍
	轿箱内地毯清洗		每周1次					干净、无杂物
	轿箱内地脚线清抹	每日1次						干净、无尘
外围广场	清扫广场、人行道地面	每日不断巡回						无垃圾杂物
	拾捡绿化带内外的垃圾	每日不断巡回						无垃圾杂物
	擦净不锈钢护栏、柱灯、附属设施表面	每日1次						无积尘、无污垢，见金属光泽
	停车场机器水洗			每月清洗2次				清洁见原色
	外墙清洗					每年2次		干净、无污渍、无印迹（特殊情况特殊处理）
各楼层走道及电梯厅	垃圾箱及烟灰缸清理、擦拭	每日2次						无垃圾外露、无异味及不留过夜垃圾
	扶手栏杆	每天1次						无灰尘、无污垢
	擦拭窗、墙壁、饰物、墙脚线	每日1次						无灰尘、无污垢
	清洁照明灯具表面		每周1次					无积尘、无污垢
	擦拭、拆除灯罩彻底清洁			每月1次				明亮、无污垢
	冷气出风口除尘、消毒			每月1次				无积尘、无污垢
	地面拖扫、清洗	每日拖扫2次、湿拖1次						无垃圾、无污迹、无痰迹、水迹
	擦拭消防设施及防火门	每天1次						无污迹积尘
	天花扫尘		每周2次					无积尘污垢、无蜘蛛网
健身场地和设备	地面、墙面	施工完清扫1次		每月1次				洁净、无污迹、
	跑步机、哑铃、杠铃、	施工完擦拭1次		每月1次				无污迹积尘
	乒乓求桌、台球桌	施工完擦拭1次		每月1次				无积尘
	垃圾桶	施工完清倒一次，清洁桶身	每周1次					表面无污渍、桶内无杂物堆积、无过夜垃圾
公共洗手间	洗擦面盆、大理石后台、大小便器等卫生设施	每日4次以上						无污迹、水迹、异味、杂物
	清倒手纸、冲洗便池	每日4次以上						纸篓废纸不超过2/3、便池洁白无污秽
	擦拭门窗及墙壁	每日2次						无污迹、水迹
	厕纸、洗手液的补充	视情况而定
	抹清镜面	每日4次						明亮、无污迹、水迹
	清洁照明、冷气风口、排气扇		每周1次					无积尘、无污渍
	彻底全面清洁、消毒、杀菌			每月2次				预防感染、传播
	拖擦地面	每日4次以上						无污迹、水迹，干燥
消防通道	天花、墙面扫尘		每周2次					无积尘、无污渍、无蛛网、杂物等
	地面拖扫、湿拖	每日清扫2次、湿拖1次						洁净、无污迹污垢
	扶手栏杆擦抹	每天1次						无尘、污渍
	玻璃窗擦抹		每周1次					无灰尘、污渍
地下室及地下车库	出入口栏杆、交通设施擦净	每日1次						无积尘、污渍
	地面清扫、冲洗	每日清扫1次；来回巡视、每月冲洗1次						干净、无垃圾、污垢、无烟头
	消防设施扫尘、照明灯具清洁、防火门擦拭		每周2次					无积尘、污渍
	管道、墙面除尘		每周2次					无积尘、无污垢
	设备房打扫		每周2次					无积尘、无污垢
设备房	天花除尘		每周1次					无积尘、无污垢
	墙面清洁		每周1次					无积尘、无污垢
	地面扫拖	每日清扫2次、湿拖1次						无垃圾、污垢
	非专业设施清洁		每周1次					无积尘、无污垢
茶水间	地面清洁	每日清扫2次、湿拖1次						无垃圾、杂物
茶水间	热水器表面清洁	每日2次						无积尘、无污垢
雨、污水井、化粪池	井盖	每日1次						无积尘污垢、干净
	井壁			每月1次				保持无挂壁现象
	雨、污水井彻底疏通下水道			每月检查并清理1次				水流畅通
	化粪池			每月检查1次		每年1次		清底、风清水
	平时下水道疏通		每周1次					水流畅通
	周边	每日1次						无杂物异味
办公区域	门、窗台	每日1次						无灰尘、污渍
	窗帘			每月干洗1次				保持干净、整洁、完好
	办公家具桌椅	每日抹尘一次	定期上蜡抛光					无灰尘
	地面	每日清扫2次、湿拖1次						无灰尘、污渍
	地毯		每周吸尘1次	每月清洗1次				无垃圾、污垢、洁净
	电脑、电话、设备	每日抹尘1次	定期吸尘擦拭					无灰尘
	废纸筐、烟灰缸	每日清倒2次	每周擦洗2次					表面无污渍、桶内无杂物堆积、无过夜垃圾
其他	供水水箱				每季清洗1次			水质符合卫生标准
	标识牌	每日擦拭1次						无灰尘、污渍
	灭火器		每周擦拭1次					无灰尘、污渍
	消防栓		每周擦拭箱面、玻璃、1次					无灰尘、污渍、箱内无杂物
	开关、饰物、灯罩	2M以下擦拭1次	2M以下大堂灯罩擦拭1次	室内灯罩擦拭1次	楼外灯罩擦拭1次			无灰尘、污渍
	宣传栏	楼内擦拭1次						无灰尘、污渍
	楼内管道	高度2M以下擦拭1次	高度2M以上擦拭1次	楼外管道擦拭1次				无灰尘、污渍
	风叶		风扇、通风口、空调湿擦1次	擦拭蜘蛛网1次				无灰尘、污渍、蜘蛛网
	通风口	2M以下擦拭1次、清扫蜘蛛网1次	2M以上擦拭1次、清扫蜘蛛网1次					无灰尘、污渍、蜘蛛网
	室内空调	擦拭1次	清洗消毒1次					无灰尘、污渍、蜘蛛网
	餐厅	地面清拖2次	清洗1次					保持整洁明亮
	天台		清扫地面、下水口1次					无杂物、无青苔
	道闸		擦拭1次					无灰尘、污渍
	安全凸镜		擦拭1次					无灰尘、污渍
	沟渠井池		清扫2次	清刷1次				无杂物、无青苔
	垃圾收集点	垃圾随产随清、地面冲洗2次、	消杀1次					无垃圾过夜、设施设备完好、环境干净、无蚊蝇
	报刊架	擦拭1次						无灰尘
	绿化带	清扫1次						无杂物
	道路、停车场	清扫1次	道路冲洗1次					无杂物、污渍

二、消杀作业标准

序号	位置	消杀项目	药物消杀安排		工作标准
序号	位置	消杀项目	每周	每月	工作标准
1	消防通道地下室	蟑螂		10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦乳油交替撒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落等处，每月一次	1、灭鼠标准：鼠密度不超过5%（粉剂法）。 2、灭蚊标准：积水中三龄幼蚁或蛹阳性率不超过3%。 3、灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过3%。 4、灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉剂法）。 5、灭白蚁标准：按《城市房屋白蚁防治管理规定》。
		蚊、蝇	用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次	用球形芽孢喷洒两次
		老鼠		于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
2	污水井污水沟	蟑螂		10%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦乳油交替撒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落等处，每月一次
2	污水井污水沟	蚊、蝇	用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次	用球形芽孢喷洒两次
3	污水井	老鼠		于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，几种鼠药轮换投放
4	垃圾站	蟑螂	1	0%爱克宁、奋斗呐粉剂、拜力坦乳油交替撒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落等处，每月一次
		蚊、蝇	用家虫清、奋斗呐悬浮剂喷洒一次
		老鼠		投放鼠必杀两次
5	建筑物内外	白蚁		利用其生活习性和活动规律找巢，或利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体作法：用毒死蜱、灭蚁灵等进行诱杀、毒杀一次

三、绿化管理作业方式及其量标准

1、绿化管理运作规范

序号	作业方式	管理要求	管理标准	备注
1	浇水	每星期一、三、五各进行一次，每月浇水约13天，（包括可移动盆花）	满足花木水分的需要，保证花木不致旱死
2	修剪	每月10日和25日将所有的花木修剪一两次，每月四天	修剪整齐美观
3	松土施肥	对所有绿地进行松土结合施肥，每三个月施化肥，有机肥每年春季一次，松土每月完成绿地的30%，三个月绿地全部松土一遍	不因缺肥而生长不良，保证花木正常生长	松土每年第一季度进行施肥：施化肥1次/月，有机肥1次/年
4	喷药除病虫	所有绿地花木每月喷药除病虫不少于一次，病虫害严重的花卉每月2—3次，如月季、女贞	保证无病虫	施药晴天进行确保消杀质量
5	杂务	移栽、补种、其它	无黄土裸露无死苗	部分苗木改种

2、植被长势考核工作的质量标准

绿化长势标准

序号	标准项目	草坪管养	灌木花卉管养	乔木管养
1	生长势	叶片健壮，叶色浓绿，无枯黄叶	枝叶健壮，枝多叶茂，叶色鲜艳；下部不光秃，无枯枝残叶；植株整齐；花卉适时绽放，花多色艳；绿篱无断层。	枝叶健壮，枝条粗壮，叶色浓绿，无枯枝残叶
2	修剪	按季节特点生长特性修为高度一致、边缘整齐	花灌木和草本花卉在花芽分化前修剪；花谢后及时剪去残花败叶	在叶芽和花芽分化前进行修剪，主侧枝分布匀称，内膛不空又通风透光；阴枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝及干枯枝叶要及时剪除。
3	灌溉施肥	适度淋水防制水涝；科学施肥谨防肥伤。秋冬季防旱	春秋重点施肥2—3次，肥料不能裸露，可埋施水施；花芽分化后，适度追施磷、钾肥，保花多色艳期长。	春秋重点施肥2—3次，肥料埋施，施肥后要回填土，踏实、淋足水、找平。
4	除杂草	经常性除杂草，草种纯度97%以上	经常性除杂草、松土，保护好根系不造成黄土裸露。
5	补植改植	无裸露，月覆盖率98%	及时清理死苗和老化灌木花卉，补植成活率达98%以上	及时清理死树，补植改植成活率达90%以上。
6	病虫害防治	常检查早发现早处理，病虫害严重率5%以下	常检查早发现早处理，采取综合防治、化学防治、物理人工防治、生物防治，严重危害率控制在5%以下。	常检查早发现早处理，采取综合防治、化学防治、物理人工防治、生物防治，严重危害率控制在5%以下，单株受害程度在5%以下。
7	填平坑洼地	无坑洼积水，平整雅观		另：防大风防雷电歪斜或倒树断枝要立即处理。

3、室外植物养护管理标准和管理要求

（表一）

项目

养护管理计划

质量标准

草坪

1、淋水：生长季（非雨季）每2天1次；非生长季（非雨季）每周1－2次；

2、施肥：每年早春、晚秋各施1次全效复合肥；每两次草坪修剪后薄施1次速效复合肥、氮肥；节庆期间追施叶面肥或草坪增绿剂。

3、修剪：生长季每20天修剪1次，留茬高不过60mm；每年开春前重剪1次。

4、疏草打孔：草坪种植三年后每年1次；

5、喷药：每月喷施广普性杀虫药1次；发病虫害进行针对性防治；要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。

6、除杂草：随时人工拔除杂草或周期性进行药剂喷杀。

1、草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达99％以上。

2、草地无人为破坏，缺损的及时补植，绿化完好率达99％以上。

3、清除杂草，无明显高于15cm的杂草，草地纯度达99％以上。

4、适时适量浇水施肥，肥不伤草，长势优良。

5、剪草，留茬高4—6厘米，修建平整、美观，边缘整齐。

6、草地嫩绿，无烂草、感病草。

7、注意防风排涝，暴风雨过后12小时，草地无1m²以上积水。

乔木

1、生长季（非雨季）每周2次；非生长季（非雨季）每半月1次。

2、施肥：早春施有机肥或复合肥1次；每年5－6月追施复合肥1次。

3、修剪：每年12月－次年2月剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状；对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状；棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达2/3时即应剪除，其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；棕榈科灌木及时清修枯黄的叶片；每天巡查及时清剪因折断而枯黄的枝叶。

4、喷药：每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒性以上农药。尽可能采用低毒有效，残效期短的药物。

1、生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶；

2、适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。

3、基部无30cm高以上萌孽枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。

4、及时修剪，保持造型优美，修剪口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。无明显病害枝。

（表二）

项目	养护管理计划	质量标准
灌木	1、淋水：生长季（非雨季）每周3—4次；非生长季（非雨季）每半月1—2次，浇水以浇透为宜。 2施肥：早春或入冬前施有机肥或复合肥1 次；生长季每两个月追施复合肥1次。施肥以适量为宜。 3、修剪：每年12月—次年2月剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝等；生长季非观花类每25天修剪1次，双花类每次开花后修剪1次；保持灌木造型优美。 4、喷药：每月喷施广普性杀菌条虫药1次，病虫害进行针对性防治。要求利用周末下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒性以上农药。尽可能采用低毒有效，残效期短的药物。	1、草地整齐、造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。 2、时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。 3、灌木脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。 4、及时修剪，造型优美。无长20 cm以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。无明显病害枝。对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。
绿篱	1、淋水：生长季（非雨季）每周2—3次；非生长季（非雨季）每半个月1—2次，浇水要浇透。 2、施肥：早春或入冬前施有机肥或复合肥1次；生长季每两个月追施复合肥1次。施肥以适量为宜。 3、修剪：每年开春前将高度压到定高点重剪1次；生长季每25天修剪1次。保持绿篱平整美观。 4、喷药：每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激强或中等毒性以上农药。尽可能采用低毒有效，残效期短的药物。	1、造型绿篱轮廓清晰，棱角分明。 2、绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐。 3、每次修剪原则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5cm。 4、片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口。 5、绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。
时花	1、淋水：生长季（非雨季）每天1—2次；非生长季（非雨季）每周1—2次，浇水以浇透为宜。 2、施肥：地栽时花每年入冬前施1次磷钾肥，生长季花后追施全效有机肥或复合肥。满足花坛植物生长必需的肥料为主。 3、外观养护：每天清除残花黄叶1次；每周修花边1次；每月松土、除杂草1次。保持花坛中无杂草、整洁美观。 4、喷药：每月喷施广普性杀菌条虫药1次；突发病虫进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒性以上农药。尽可能采用低毒有效，残效期短的药物。	1、无残花、黄叶，无高出花面的竹签、杂草等。 2、花盆摆放整齐，盆内无杂草，最外一圈面对客人的盆边整洁美观。 3、整个花坛待换花不超过1/3。 4、地栽时花生长良好，无杂草，无秃斑，边界分明，边界草不蔓入花境内。 5、无明显病虫害，大叶时花叶面无虫口。